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新闻资讯

专业决定质量 News

“融资大门次第关闭,房地产或滑入周期新拐点”

8月7日,2019博鳌房地产论坛,陈淮在“地产精英 博鳌论剑之一”环节中提出买房是私人资产的累积过程。

陈淮指出,为什么上海在90年代中期之前,浦东开发之后十年房子卖不出去?因为那个时候,老百姓收入须优先满足吃穿,住行还在其次,所以房子尽管三四千、五六千一平米,那也没人买,给“蓝印户口”外地人也不买,上海人买房免税也不买,因为当时消费者首先集中在改善吃和穿上。

会陈淮表示,经过温饱阶段后,下一步是累积私人资产,买房就是私人资产的累积过程,中产阶级的形成过程。当中产阶级形成一定比重后,新一轮更高层级的消费才能到来。

“目前,一部分中高端人群已经达到新的消费领域,在私人资产领域也达到了一定程度。这不是一个匀速运动,这是有阶段性的。”

国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华:下半年房地产市场景气度可能下滑


房地产企业是要赚钱还是耍威风?

恒隆集团董事长陈启宗:房地产企业是要赚钱还是耍威风?

在8月7日独立演讲中,博鳌论坛的“老人”,恒隆集团董事长发问:我们中国的房地产商?你到底是要比销售额数字,还是要比赚钱能力?

在他看来,以往这二三十年,中国房地产市场有很多不理性。有些企业为了上房企排行榜若干名次而不择手段,“好多不该做的事都做了,不该说的话也说了,撒谎的事也来了,水分太多。”陈启宗表示,希望更多的房企发展不是比销售额数字,而是比赚钱能力,比产品好坏。

此外,陈启宗针对当前房企借贷过高的问题提出,地产企业要抛弃羊群心态,借贷要量力而为,而不应是“能借就借”。行业作为长周期的,要保存好实力以便行业拐点来临时,能够有脚力逆潮而上。

“有一个字是希望大家能够注意,且要实行的,这个字就——等。你不能等,你等不了,你就不是一个好的房地产商,你必须学会等。”作为一家典型的港企的力量。恒隆坚守开发高档商业房地产五大基因:地点,空间,规划,设计,建筑。

贝壳找房副总裁左东华:经纪行业正从“碎片到共生”

在8月7日博鳌论坛的独立演讲中,变身有一年多的贝壳找房,作为经纪行业代表参会。公司副总裁左东华在现场独立演讲中提出,经纪行业正经历深刻变革,打破信息孤岛走向信息共享和产业互联成为共见的大识。以互联网为驱动力的新居住时代,大数据和科技能够串联起从房屋生产、使用到流通的全链条。

对所有入驻平台经纪人和经纪品牌,贝壳找房带来的不仅是“基础设施”和“操作系统”,也构建了服务者信用体系,搭建更为完善的合作竞优机制,携手构建共生经济模式。

左东华对新经纪品牌提出了“五个在线”的要求:客户在线,即实现用户在线上连接;产品在线,即实现平台上所售卖的产品在线上无差别地分享;员工在线,即依靠基础的作业系统,保证员工实时操作;服务在线,即通过线上工具与用户产生第一时间的高效连接;管理在线,即所有的前中后台都可以保证无纸化的办公,进而提升整体的管理效率。

左东华表示,行业共生不是万物平均生长、同速生长,而是在同一个公平的环境下优胜劣汰。目前,贝壳已经合作188个品牌、2.78万家门店、超过25万经纪人,每天在同一个平台上有条不紊的合作作业。

旭辉集团股份有限公司董事长林中:四季度对于开发商拿地可能是个机会


在8月7日的博鳌房地产论坛,旭辉集团股份有限公司董事长林中在采访中针对公司的融资战略、拿地节奏等毫无保留地做了分享。

下半年的旭辉,旭辉董事长林中表示“不想借钱,就算借,也要借便宜的钱”。下半年旭辉融资不多,还是以销售回笼资金为主。回款95%,减少负债,财务安全和稳健为主。

旭辉截至7月完成1030亿销售额。林中表示公司平稳增长,兑现目标比较有把握。他预测,未来房企将实现开发销售与经营持有并重。未来收入比例一定是住宅占比50%,租金30%,其他占20%,他指出这个过程需要20年。

一线城市,旭辉更看中商业和写字楼的租金,“我很看好像武汉、郑州、西安这样的二线城市,还属于城市扩张的阶段,省会城市受益于人口流动,经济中心的转移,所以住宅为主,还会积极进行住宅布局。”


关于拿地节奏,林中给出了忠告,买地的节奏要踩准,地价贵的时候不买,旭辉年初买入的便宜的地可以支撑今年的需求。高价地谨慎,听政府的话。下半年到四季度应该还有拿地窗口期。


1998年到2017年中国楼市高速运转期,现在进入第三个20年,在新周期里,市场供需等方面已经不一样,不会再像以前一样炒房致富,买房需求会逐渐过渡到自住。新周期有新规律,不能用旧经验去下结论。


蓝绿双城曹舟南:房地产企业的8个发展新机会


8月8日下午,在博鳌大讲堂,蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长曹舟南先生,演讲的主题是《双开发商的理想与实际》。



这是去年7月离开绿城之后曹舟南的首次在博鳌亮相,讲解对自己创立蓝绿双城的初衷,以及对房地产下半场的思考。

他认为,中国房地产市场上半场存留的主要问题:高地价博取高房价的投资逻辑、专业门槛低、质量通病普遍存在、销售服务短视、园区服务不配套、物业服务不到位。最好的办法是静下心来,踏实把产品做好,把基础服务做好。否则房企就是“靠运气在混”。


中国的房地产下半场会遇到很大挑战,其中一个很重要因素是在核心城市的优质土地已经越来越稀缺。如杭州城市化率已超过72%,其建设用地指标已很稀缺,余下的建设用地指标主要用于政府新经济、新产业,比如说阿里巴巴当时留在杭州,政府为其留了一块很大的地,不但不花钱,而且杭州市政府补贴100多亿元。



曹舟南认为,下半场机会还是有的,房价还有上涨空间,但需要找准8个方向:包括TOD、未来社区、城市有机更新、智慧产城、主题小镇、国际康养中心、高端定制、美丽乡村。这些也是蓝绿双城正在参与的项目。


REITs是一个金融工具,而不是一个融资工具!


建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖:地产债压力集中在今年8月到11月

8月8日,2019博鳌房地产论坛中,建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在独立演讲中谈到了房地产行业债券的净融资情况。

当前,从近几年的情况呈现起伏状态,也有一定的规律性。

过去的两年,尤其是上半年,债券融资比较受到各方面政策影响,包括货币、财政政策宏观和微观的影响,有一些不容乐观的声音。但是从其个人的从业经验来说,总体情况是大道至简,仍然是波浪式前进、螺旋式上升。

房企的融资,在境内、境外房企的融资基本渠道,一方面是项目融资,就单个项目来说,从前期拿地,土地的贷款、非标的信托、资管。中期开发阶段,可以跟商业银行争取获得开发贷款,以及采取近期比较流行的供应链金融。后期的房地产产品的销售和运营,可以使用购买客户的按揭贷款、商业性经营物业的抵押贷款等。

房地产企业的融资可以到资本市场解决。当然从A股房地产的IPO来说,到境外、到海外去实现房地产企业的挂牌上市融资,是一个较为现实的选项。

曾粤晖表示,由于7月12号发改委对融资用途受到限制,大家都在考虑使用到境外发债工具会不会受到影响和制约,特别是从来没有发过境外发债的企业。

目前来看,地产债压力集中出现在今年三季度和四季度之初。从2019年7月份到2020年7月份,将会有如下这些金额的到期要偿还的债券的数量,7月份有407亿,最高的出现在今年九十月份,分别有502和559亿,但总体来看比较均衡。

曾粤晖说道:“融资金额较大恰恰说明过去一两年的时间里面,债券市场尤其是境外债券市场显著回暖。”

交银国际董事总经理、研究部主管洪灏:深圳可支配收入与房贷接近100%比例

8月8日,在2019博鳌房地产论坛现场,洪灝谈到了中国35个城市还房贷与可支配收入情况,其中,北上广深四个一线城市存在房价增长速度远超可支配收入增长速度的问题。

从2005年至今,中国35个城市还房贷占可支配收入的比例呈现不断地增长的趋势,尤其是在北京、深圳和上海最快。

同时,在这四个一线城市中,深圳的问题是最大的,深圳的房价增长速度远远超出了家庭可支配收入增长的速度,每个月可支配收入拿来还房贷的比例接近100%。

洪灏表示,深圳目前的情况与香港1998年的房地产泡沫破灭见顶的水平相似,人们可支配收入里头拿来还房贷的比例大概是100%到110%。但还需要考虑到这些一线城市都是超大型的城市,其城市化速度、经济增长速度远远超过了二三线的城市。

洪灏补充说道,对比中国35个城市,发现一线城市和东南沿海城市房价增长速度远远快于家庭可支配收入增长的速度。但是西部、西南部、东北部,房价增长速度慢于可支配收入增长速度,也就是说,虽然房价涨得快,但是收入涨得更快,因此相对于家庭收入来说,房子反而显得是越来越可以购买。

清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群:REITs是一个金融工具,而不是一个融资工具。


8月8日博鳌论坛上午的大会主题是《资本金融篇:缩小融资缺口》郭杰群发表演讲:“虚幻的REITs与中国地产发展”。

在危机、低迷的情况下,金融不愿意投资房地产企业,很多国家设立REITs的用意就是希望能够吸引更多的零散的投资者的资金进入到房地产行业,来扶持房地产行业的稳定。

国家目前来说主要都把REITs当成了一个房地产企业的融资手段,包括基础设施、长租公寓用REITs,因为这些行业没有投资。而实际上从不动产行业的三段论的发展来看,REITs是一个金融工具,而不是一个融资工具。





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